TAUX de
capitalisation,
de rendement,
et d’actualisation

Le taux de capitalisation traduit le rendement (généralement brut) du point de vue du propriétaire et se place généralement dans l’optique d’un exercice Courant de gestion. Le taux de capitalisation exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu annuel de l’immeuble et sa valeur vénale, hors frais d’acquisition. Il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l’immeuble. Il est employé de plus en plus rarement et plutôt en matière d’habitation.

Le taux de rendement immobilier qui est le concept actuellement le plus utilisé, exprime le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur. Ce capital correspond à la fois au prix d’acquisition qui est versé au vendeur ainsi qu’aux frais d’acquisition représentés par les droits de mutation, les honoraires de notaire et les frais annexes. Le taux de rendement concerne donc une valeur vénale dite “acte en main”. Le qualificatif de brut ou net recouvre la même définition que pour le taux de capitalisation, c’est-à-dire en fonction de l’assiette considérée : revenu brut ou revenu net.

Le taux d’actualisation qui permet de mettre en valeur actuelle des flux futurs. Ce taux d’actualisation est utilisé d’une part dans le cadre de la méthode par actualisation des flux (dite du Discounted cash-flow), d’autre part pour calculer la valeur vénale de droits limités dans la durée (tels que droit au bail, bail à construction…).