Méthodes
d'évaluation

Ces méthodes consistent à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle du produit expertisé. Cette approche est utilisée tant pour déterminer la valeur vénale que la valeur locative d’un actif immobilier.

On les appelle également parfois des méthodes par le marché ou encore par comparaison directe.
Elles permettent d’évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes ou des transactions locatives réalisées sur des biens similaires ou approchants. Cette analyse peut être complétée par celle des offres et demandes exposées sur le marché. Ces méthodes connaissent un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens.
Selon les types d’immeubles, les mesures retenues pourront être la surface (habitable, utile, pondérée) ou l’unité (parking, chambre, lit, fauteuil, hectare, etc.).
Dans un certain nombre de cas, le recours à une méthode par comparaison s’avérera malaisé ou impossible, en particulier lorsque l’on se trouve face à un bien immobilier particulièrement atypique ou sur un marché où il n’y a pas de transactions. Dans ce cas, l’évaluateur devra indiquer les raisons pour lesquelles l’usage de la méthode est inapproprié ou peu efficace et les autres méthodes qu’il a retenues. La comparaison peut s’avérer une approche souvent délicate pour les immeubles de placement ou des terrains à bâtir en milieu urbain.

Les méthodes par le revenu comprennent deux approches principales, la capitalisation et l’actualisation.

Ces méthodes consistent à prendre pour base soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), soit les deux, puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou des taux d’actualisation (valeur actuelle d’une série de flux sur une période donnée).

Les méthodes par le revenu ou par le rendement se déclinent de deux manières soit par capitalisation, soit par actualisation des flux futurs (DCF).

Approche par capitalisation

Les méthodes par le revenu peuvent être déclinées de différentes façons, en particulier selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif ou loyer de marché, loyer brut ou loyer net) auxquels correspondent des taux de rendement distincts.
Dans tous les cas de figure l’expert en évaluation immobilière fera apparaître, à partir des loyers faciaux ou de la valeur locative de marché retenus, les déductions (charges non récupérables, franchise locative, travaux pris en charge par le propriétaire, autres coûts,…) aboutissant au loyer net ou à la valeur de marché nets ou appelés également loyer économique.

En France, l’assiette est généralement constituée :

• en résidentiel par le loyer brut ou le loyer net annuel hors taxes et hors charges locatives,
• en immobilier d’entreprise, par le loyer net ou triple net, hors charges locatives.

Lorsqu’il est prévu de débourser des montants de mise en conformité, de grosses réparations ou des travaux d’investissement, ceux-ci sont décomptés de la valeur capitalisée (valeur acte en main).

Approche par actualisation des flux

La seconde famille de méthodes consiste dans l’actualisation de flux futurs (Discounted cash-flow). Dans ce cas, l’évaluateur projette l’ensemble des flux, indexations et réversions projetées pendant une période d’étude considérée, ainsi qu’une valeur de revente potentielle en fin de période de détention. L’ensemble des flux est ramené en valeur actuelle au moyen d’un taux d’actualisation.

La valeur vénale d’un bien, au travers d’une approche par le revenu, répond principalement aux principes d’évaluation suivants :

• pour les immeubles de placement, libres et vacants, l’immeuble est évalué en fonction du loyer de marché en tenant compte éventuellement des délais ou frais de location ; • pour les immeubles de placement loués ou occupés, il convient de prendre en compte la présence dans les lieux d’occupants titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et du nombre d’occupants ;
• pour les immeubles d’exploitation, il convient de distinguer l’immeuble libre et vacant de l’immeuble libre de contrat d’occupation mais occupé physiquement par son propriétaire. Dans ce dernier cas, l’évaluation peut se faire à partir d’un bail type de marché (notional lease) et d’une valeur locative de marché.
• soit un coût de remplacement à l’équivalent, c’est-à-dire la valeur vénale du terrain, augmentée d’un coût de reconstitution des bâtiments à l’équivalent, en partant du principe que si les biens étaient reconstruits aujourd’hui, ils le seraient dans des normes de surfaces, de matériaux et d’équipements différentes des bâtiments existants considérés ;
• soit la valeur vénale de l’immeuble pris dans son ensemble augmentée des frais et droits d’acquisition, des éventuels travaux d’adaptation pour y exercer une activité précise. Cette approche est généralement employée lorsque l’on apprécie un immeuble courant ou standard dont l’équivalent peut être disponible sur le même marché.

Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (valeur de remplacement) et également une méthode de calcul. En tant que méthode de calcul, le coût de remplacement d’un immeuble intègre à la fois l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés.

II peut se calculer de trois façons différentes :

• soit un coût de remplacement à l’identique : il s’agira dans ce cas de la valeur vénale du terrain, augmentée du coût de reconstruction des bâtiments et installations à l’identique, de frais accessoires de l’opération et de la TVA non récupérable. Ce mode de calcul est peu ou pas utilisé pour une approche en valeur vénale ou en poursuite d’usage. Il est plus souvent employé en matière de valeurs d’assurance pour des bâtiments anciens ;
• soit un coût de remplacement à l’équivalent, c’est-à-dire la valeur vénale du terrain, augmentée d’un coût de reconstitution des bâtiments à l’équivalent, en partant du principe que si les biens étaient reconstruits aujourd’hui, ils le seraient dans des normes de surfaces, de matériaux et d’équipements différentes des bâtiments existants considérés ;
• soit la valeur vénale de l’immeuble pris dans son ensemble augmentée des frais et droits d’acquisition, des éventuels travaux d’adaptation pour y exercer une activité précise. Cette approche est généralement employée lorsque l’on apprécie un immeuble courant ou standard dont l’équivalent peut être disponible sur le même marché.

En matière de valeur vénale, le coût de remplacement est généralement utilisé pour des biens immobiliers assez spécifiques ou exceptionnels, en particulier des unités de production lourdes et lorsque le recours à une méthode par comparaison se révèle difficile ou impossible et que l’application d’une approche par le revenu se révèle elle-même malaisée.